Ohne Notar kein Hauskauf – das ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und sorgt dafür, dass der Eigentumsübergang rechtssicher abläuft. Aber was passiert genau beim Notartermin, und was kostet das Ganze?
Warum ist der Notar beim Hauskauf Pflicht?
In Deutschland muss jeder Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). Das bedeutet: Ohne Notarunterschrift ist der Kauf rechtlich unwirksam. Der Notar ist dabei eine neutrale Instanz – er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtmäßigen Ablauf.
Was macht der Notar genau?
- Prüfung des Grundbuchs auf Belastungen und Rechte Dritter
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Beantragung der Auflassungsvormerkung (Schutz vor Doppelverkauf)
- Beantragung der Grundschuld für die Bank
- Abwicklung des Zahlungsverkehrs (Notaranderkonto möglich)
- Umschreibung des Eigentums im Grundbuch
Schritt 1: Kaufvertragsentwurf lesen
Bevor der eigentliche Notartermin stattfindet, erhalten Sie den Kaufvertragsentwurf – in der Regel mindestens 14 Tage vorher. Lesen Sie ihn sorgfältig durch. Wichtig zu prüfen:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übernahme von Mängeln oder Reparaturrückständen
- Übergabetermin und Besitzübergang
- Gewährleistungsausschluss (üblich bei privaten Verkäufern)
- Regelung zur Grunderwerbsteuer
Wichtig: Fragen stellen!
Sie haben das Recht, Fragen zu stellen und Änderungen zu beantragen. Nehmen Sie sich Zeit – ein guter Notar erklärt alles verständlich. Klären Sie offene Punkte vor dem Termin, nicht beim Termin.
Schritt 2: Der eigentliche Notartermin
Beim Beurkundungstermin liest der Notar den gesamten Kaufvertrag laut vor – das dauert je nach Umfang 30 bis 90 Minuten. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer. Was Sie mitbringen müssen:
- Gültiger Personalausweis oder Reisepass
- Steueridentifikationsnummer
- Bei Finanzierung: Bestätigung der Bank über die Finanzierungszusage
- Ggf. Vollmacht, falls jemand in Ihrem Namen unterschreibt
Schritt 3: Auflassungsvormerkung
Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar beim Grundbuchamt eine Auflassungsvormerkung. Diese sichert Ihre Rechte als Käufer – der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder belasten.
Schritt 4: Kaufpreis bezahlen
Der Notar teilt Ihnen schriftlich mit, wann Sie den Kaufpreis überweisen dürfen – erst dann, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind:
- Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen
- Genehmigungen liegen vor (z.B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde)
- Grundschuld der Bank eingetragen
Schritt 5: Grunderwerbsteuer & Finanzamt
Nach der Beurkundung informiert der Notar das Finanzamt. Dieses stellt den Grunderwerbsteuerbescheid aus. In NRW beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Diese muss bezahlt sein, bevor das Grundbuchamt die Umschreibung vornimmt.
Tipp: Kaufpreis clever aufteilen
Bewegliches Inventar (Einbauküche, Außensaunen, Markisen) kann separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden – auf diesen Teil fällt keine Grunderwerbsteuer an. Das spart bei einem Inventarwert von 10.000 € bereits 650 € Steuer.
Schritt 6: Eigentumsübergang & Übergabe
Sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Das kann 4–8 Wochen dauern. Der wirtschaftliche Besitz (Schlüsselübergabe, Nutzungen und Lasten) geht aber oft schon früher über.
Was kostet der Notar?
Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis. Als Richtwert:
| Kaufpreis | Notarkosten (ca.) | Grundbuchkosten (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 1.500 € | 800 € | 2.300 € |
| 300.000 € | 2.000 € | 1.100 € | 3.100 € |
| 400.000 € | 2.500 € | 1.400 € | 3.900 € |
| 500.000 € | 3.000 € | 1.700 € | 4.700 € |
Notar- und Grundbuchkosten werden vom Käufer getragen und müssen aus dem Eigenkapital bezahlt werden – sie sind nicht finanzierbar.