„Wie viel Eigenkapital brauche ich?" – das ist die meistgestellte Frage beim Hauskauf. Die Antwort ist nicht ganz einfach, denn sie hängt von Ihrem Einkommen, Ihrem Kaufpreis und Ihrer Risikobereitschaft ab. Dieser Artikel erklärt alles, was Sie wissen müssen.
Die Grundregel: Mindestens 20 % – besser 30 %
Als Faustregel gilt: Sie sollten mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Davon decken Sie die Kaufnebenkosten (ca. 11–12 % in NRW) und bringen noch etwas in die Finanzierung ein. Ideal sind 30 %, damit Sie auch bessere Zinsen erhalten.
Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 €
Kaufnebenkosten NRW (ca. 11,5 %): 40.250 €
Empfohlenes Eigenkapital für Finanzierung (10 %): 35.000 €
Empfohlenes Eigenkapital gesamt: ca. 75.000 €
Mit 30 % Eigenkapital (105.000 €) erhalten Sie deutlich bessere Zinsen und eine geringere Monatsrate.
Was gehört zum Eigenkapital?
Eigenkapital ist nicht nur Erspartes auf dem Konto. Folgende Mittel zählen als Eigenkapital:
- Bankguthaben (Tagesgeld, Festgeld, Girokonto)
- Bausparvertrag (angespartes Guthaben)
- Wertpapiere (Aktien, Fonds – werden meist mit 70–80 % angerechnet)
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
- Schenkungen / Erbschaften von Eltern oder Verwandten
- Grundstück (falls bereits vorhanden und schuldenfrei)
- Eigenleistung / Muskelhypothek (anerkannter Wert von Eigenarbeit am Haus)
- Riester-Guthaben (Wohn-Riester für Immobilienkauf nutzbar)
Was passiert bei weniger als 20 % Eigenkapital?
Viele Banken finanzieren auch mit weniger Eigenkapital – sogenannte Hochbeleihungen. Das ist möglich, hat aber Nachteile:
- Deutlich höhere Zinsen (0,3–0,8 % mehr p.a.)
- Manche Banken lehnen die Finanzierung ab
- Höhere monatliche Belastung
- Längere Laufzeit bis zur Entschuldung
Vollfinanzierung: Wann sinnvoll?
Eine Vollfinanzierung (ohne oder mit sehr wenig Eigenkapital) kann sinnvoll sein, wenn Sie sehr hohes Einkommen haben, die Immobilie stark im Wert steigt oder Sie Eigenkapital renditeträchtig anlegen. Das erfordert aber eine sehr solide Einkommenssituation. Sprechen Sie uns an – wir beraten Sie ehrlich.
Wie viel Eigenkapital ist zu viel?
Auch zu viel Eigenkapital kann ein Fehler sein. Wenn Sie alles in die Immobilie stecken, fehlt Ihnen die Liquiditätsreserve. Empfehlung: Halten Sie mindestens 3–6 Monatsgehälter als Notfallreserve zurück. Außerdem sollten Sie nicht in Wertpapiere mit guten Renditen einzahlen, wenn Sie gleichzeitig einen Kredit mit 3,5 % Zinsen aufnehmen – das rechnet sich meist nicht.
Eigenkapital aufbauen: Strategien
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1BausparvertragStaatliche Prämien nutzen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage). Gut für mittelfristigen Aufbau in 5–10 Jahren.
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2ETF-SparplanHöhere Renditeerwartung als Bausparvertrag, aber mit Kursrisiko. Geeignet wenn der Kauf noch 7+ Jahre entfernt ist.
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3Schenkung der Eltern nutzenFreibetrag 400.000 € pro Elternteil alle 10 Jahre. Steuerfreie Übertragung möglich – frühzeitig planen.
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4Riester-Rente in Wohn-Riester umwandelnAngespartes Riester-Guthaben kann für die Tilgung des Eigenheims genutzt werden (Eigenheimrente).
Eigenkapital vs. günstiger Zeitpunkt: Was ist wichtiger?
Eine häufige Frage lautet: Soll ich noch 5 Jahre warten, um mehr Eigenkapital aufzubauen? Das kommt auf den Einzelfall an. Wenn die Immobilienpreise in Ihrer Region weiter steigen, kann ein früherer Kauf mit weniger Eigenkapital trotzdem günstiger sein als warten. Wir rechnen das gerne gemeinsam durch.